장기보유특별공제 계산기
취득일·양도일과 거주기간을 넣으면 소득세법 제95조 제2항의 표 1 · 표 2를 판정하고, 1세대 1주택이 12억원을 넘으면 고가주택 안분까지 해서 양도소득금액을 냅니다. 입력값은 브라우저 밖으로 나가지 않습니다.
기준 법령 소득세법 (2026. 7. 1. 시행) 소득세법 시행령 (2026. 7. 1. 시행) · 원문 대조 2026. 9. 15. · 자체 검산 → 검산 중…
이 계산기가 따르는 조문
| 규칙 | 근거 | 내용 |
|---|---|---|
| 공제 대상 | 소득세법 제95조 제2항 본문 | 토지·건물(제94조 제1항 제1호)로서 보유기간 3년 이상인 것, 그리고 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외). 미등기양도자산(제104조 제3항)과 제104조 제7항 각 호의 자산은 제외. 분양권은 대상이 아니다 |
| 표 1 | 같은 항 표 1 | 보유 3년 이상 4년 미만 100분의 6부터 1년마다 100분의 2씩, 15년 이상 100분의 30. 구간표이므로 비례배분하지 않는다 |
| 표 2 | 같은 항 단서 · 표 2 | 보유기간별 3년 이상 4년 미만 100분의 12 … 10년 이상 100분의 40, 거주기간별 2년 이상 3년 미만(보유 3년 이상에 한정) 100분의 8, 3년 이상 4년 미만 100분의 12 … 10년 이상 100분의 40. 둘을 합산 |
| 표 2를 쓰는 1세대 1주택 | 소득세법 시행령 제159조의4 | 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것 |
| 고가주택 안분 | 소득세법 제95조 제3항, 같은 법 시행령 제160조 제1항 | 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액, 장기보유특별공제액도 같은 비율. 12억원 기준은 같은 법 제89조 제1항 제3호 |
| 입주권 | 같은 법 제95조 제2항 본문 괄호 | 관리처분계획 인가(소규모주택정비는 사업시행계획인가) 전 토지분·건물분 양도차익으로 한정 |
이 계산기가 하지 않는 것
1세대 1주택 해당 여부
일시적 2주택·상속주택·동거봉양 등으로 1주택으로 보는지(소득세법 시행령 제155조 등)와 비과세 요건(제154조)은 판정하지 않습니다. 체크 여부는 입력하는 분의 판단입니다.
다주택 중과 해당 여부
제104조 제7항 각 호에 해당하는지, 중과를 한시 배제하던 규정의 기한(2026. 5. 9. 양도분까지)과 그 경과 요건은 판정하지 않습니다(소득세법 시행령 제167조의3·제167조의4·제167조의10·제167조의11).
주택 외 건물을 주거용으로 쓴 경우
주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓰거나 용도를 주택으로 바꾼 1세대 1주택은 표 1과 표 2를 기간별로 섞어 계산합니다(소득세법 제95조 제5항·제6항). 반영하지 않았습니다.
상생임대주택 특례
소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 요건을 갖춘 상생임대주택을 정해진 기한 안에 양도하면 제159조의4(표 2)를 적용할 때 거주기간의 제한을 받지 않는다고 합니다. 이 계산기는 거주기간을 입력받아 그대로 쓰므로 이 특례를 반영하지 않습니다 — 해당하면 거주 2년이 없어도 표 2 를 씁니다.
입주권 양도차익의 구분
관리처분계획 인가 전후 양도차익을 나누는 계산(소득세법 시행령 제166조)은 하지 않습니다. 인가 전 양도차익을 직접 넣으십시오.
유료 도구에서는 합니다. 위 항목은 무료 계산기에서만 빠진 것입니다 — 설치형 도구는 주택 외 건물을 주거용으로 쓴 경우의 표 1·표 2 혼용(소득세법 제95조 제5항·제6항)까지 계산합니다. 다만 사실판단은 도구가 정하지 않습니다 — 1세대로 볼지, 일시적 2주택인지, 비사업용 토지인지 같은 것들입니다. 정하는 것이 서명하는 분의 몫이고, 정해서 넣으면 도구가 그대로 반영합니다.